Häufig gestellte Fragen rund um Immobilien

Neben dem Kaufpreis sollten Käufer mit zusätzlichen Kosten rechnen. Dazu gehören die Grundbuchgebühren (in der Regel 0.1–0.5 % des Kaufpreises je nach Kanton), die Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich, z. B. 1–3 % im Kanton Aargau), Notariatskosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie gegebenenfalls Kosten für eine Schätzung oder Finanzierungsberatung. Insgesamt sollten Käufer mit Nebenkosten von ca. 3–5 % des Kaufpreises rechnen.

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis der laufenden Wohnkosten zum Bruttoeinkommen. In der Schweiz gilt als Faustregel, dass die jährlichen Wohnkosten — bestehend aus kalkulatorischem Hypothekarzins (derzeit 5 %), Amortisation und Nebenkosten — nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen dürfen. Banken prüfen die Tragbarkeit vor der Kreditvergabe.

Der typische Ablauf beginnt mit der Objektsuche und Besichtigung, gefolgt von einer Finanzierungsprüfung durch die Bank. Nach erfolgreicher Prüfung wird ein Reservationsvertrag mit Anzahlung abgeschlossen. Anschliessend erstellt der Notar den Kaufvertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Nach der Beurkundung erfolgt der Grundbucheintrag und die Schlüsselübergabe. Der gesamte Prozess dauert in der Regel 2–4 Monate.

In der Schweiz muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar prüft den Vertrag, klärt offene Fragen beider Parteien und sorgt für die rechtssichere Abwicklung. Die Grundbuchgebühren sind kantonal unterschiedlich. Wichtig: Ohne Grundbucheintrag geht das Eigentum nicht über — der Eintrag ist konstitutiv, nicht nur deklaratorisch.

Die Reservation ist eine Absichtserklärung zwischen Käufer und Verkäufer, verbunden mit einer Anzahlung (üblich sind 3–5 % des Kaufpreises). Wichtig zu wissen: Reservationsverträge sind in der Schweiz rechtlich nicht bindend, solange keine notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Bei Rücktritt wird die Anzahlung grundsätzlich zurückerstattet, abzüglich effektiv entstandener Aufwände sowie Kosten für die Bestellung des Kaufvertragsentwurf beim Notar. Dennoch empfehlen wir, die Reservation ernst zu nehmen und vorher eine Finanzierungszusage einzuholen.

Neubauten bieten moderne Grundrisse, Energieeffizienz und geringen Sanierungsbedarf — dafür sind sie in der Regel teurer und die Umgebung ist oft noch nicht etabliert. Bestandsimmobilien überzeugen durch gewachsene Quartiere, Charakter und häufig günstigere Quadratmeterpreise, erfordern aber möglicherweise Renovationen. Die Entscheidung hängt von Ihren Prioritäten, Ihrem Budget und Ihrer Bereitschaft zu Eigenleistung ab.

Für Verkäufer fallen in erster Linie die Grundstückgewinnsteuer, ein allfälliger Anteil an den Notariats- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision an. Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich am Gewinn zwischen Kauf- und Verkaufspreis und sinkt mit der Besitzdauer. Je nach Kanton kann auch eine Handänderungssteuer anfallen, die häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Die Preisfindung basiert auf einer professionellen Marktwertanalyse. Dabei werden Lage, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Grundstücksgrösse und vergleichbare Transaktionen in der Region berücksichtigt. Gängige Bewertungsmethoden sind die hedonische Bewertung, die Ertragswertmethode und die Realwertmethode. Wir empfehlen, den Preis realistisch anzusetzen — ein überhöhter Anfangspreis führt häufig zu einer längeren Vermarktungsdauer und letztlich zu einem niedrigeren Verkaufserlös.

Für einen reibungslosen Verkauf sollten folgende Unterlagen bereitstehen: aktueller Grundbuchauszug, Situationsplan, Gebäudeversicherungsausweis, Grundrisspläne, Nachweis über Renovationen, Energieausweis (GEAK), Nebenkostenabrechnung der letzten Jahre, bei Stockwerkeigentum zusätzlich das Reglement und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wir unterstützen Sie bei der Beschaffung aller notwendigen Dokumente.

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird — also die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen). Der Steuersatz ist kantonal unterschiedlich und sinkt in der Regel mit zunehmender Besitzdauer. Im Kanton Aargau beispielsweise wird der Gewinn progressiv besteuert, wobei eine Besitzdauer von über 25 Jahren zu erheblichen Reduktionen führen kann.

Wenn Sie Ihre selbstbewohnte Immobilie verkaufen und innerhalb einer bestimmten Frist eine neue Liegenschaft zur Selbstnutzung erwerben, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Der Aufschub gilt nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzbeschaffung reinvestiert wird. Die Fristen und Bedingungen variieren je nach Kanton. Voraussetzung ist in der Regel, dass das neue Objekt ebenfalls in der Schweiz liegt und selbst bewohnt wird.

Die Dauer hängt von Objektart, Lage, Preissegment und Marktsituation ab. Als Richtwert gilt: Von der Aufschaltung des Inserats bis zur Beurkundung vergehen in der Deutschschweiz durchschnittlich 3–6 Monate. Premium-Objekte in guter Lage können schneller verkauft werden, während Liegenschaften in ländlichen Gebieten oder im höheren Preissegment mehr Zeit beanspruchen können.

Die Handänderungssteuer wird bei einem Eigentümerwechsel von Grundstücken erhoben und variiert stark nach Kanton. Im Kanton Aargau beträgt sie beispielsweise 0.4 % des Kaufpreises, im Kanton Zürich wird keine Handänderungssteuer erhoben. Die Kosten werden je nach kantonaler Regelung vom Käufer, vom Verkäufer oder hälftig getragen. Wir klären die genaue Situation in Ihrem Fall im Vorfeld.

Beim einfachen Auftrag können Sie gleichzeitig mehrere Makler beauftragen oder Ihre Immobilie zusätzlich selbst vermarkten. Beim Alleinauftrag verpflichten Sie sich, exklusiv mit einem Makler zusammenzuarbeiten. Der Vorteil des Alleinauftrags: Der Makler investiert mehr Ressourcen in die Vermarktung, da der Erfolg gesichert ist. Dies führt in der Regel zu einer schnelleren Vermittlung und einem besseren Verkaufserlös.

Eine umfassende Maklerdienstleistung beinhaltet die Marktwertanalyse, die Erstellung eines professionellen Exposés mit Fotografie, die Schaltung von Inseraten auf relevanten Portalen, die Koordination und Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlungsführung, die Bonitätsprüfung der Käufer sowie die Begleitung bis zur notariellen Beurkundung und Schlüsselübergabe. Bei DK Homes vermitteln wir zusätzlich Finanzierungslösungen und begleiten bei steuerlichen Fragen.

Die Maklerprovision in der Schweiz liegt üblicherweise zwischen 1% bis 3,5 % des Verkaufspreises, je nach Region, Objektart und Umfang der Dienstleistung. Bei sehr hochwertigen Objekten kann die Provision auch tiefer ausfallen. Die Provision ist in der Regel erst bei erfolgreichem Verkaufsabschluss geschuldet — es fallen keine Vorabkosten an. Wir besprechen die Konditionen transparent im Erstgespräch. Im Kanton Tessin können teilweise deutlich höhere Provisionen verlangt werden

Ein guter Makler zeichnet sich durch regionale Marktkenntnis, transparente Kommunikation, nachweisbare Referenzen und einen strukturierten Verkaufsprozess aus. Achten Sie auf eine realistische Preiseinschätzung — Makler, die unrealistisch hohe Preise versprechen, verlängern häufig nur die Vermarktungsdauer. Fragen Sie nach bisherigen Transaktionen, der Vermarktungsstrategie und den eingesetzten Kanälen.